Los residentes de las zonas turísticas más concurridas desde hace mucho tiempo exigen la prohibición de las plataformas de alquiler al estilo de Airbnb. Sin embargo, el número de reservaciones en Europa –y el costo de la vivienda– siguen aumentando
En septiembre de 2019, António Gori, residente de Lisboa, se unió a cientos de manifestantes que ocuparon la Avenida da Liberdade, una de las calles comerciales de lujo más famosas de la ciudad. Él y otros del grupo activista Habitat se manifestaban contra lo que consideraban la precaria situación de la vivienda en la ciudad.
Después del rescate financiero de Portugal tras la crisis financiera de 2011, al que le siguió una afluencia de residentes ricos, los precios de las propiedades comenzaron a dispararse –algunos de los aumentos más altos de la eurozona– y residentes como Gori vieron cómo quedaron expulsados del mercado. El auge de la industria turística de Lisboa solo empeoró la situación, dice Gori, a pesar de un intento del ayuntamiento de Lisboa de restringir las licencias de alquiler vacacional, al estilo Airbnb en algunos distritos históricos en 2018.
“Entre nuestras exigencias estaba detener la turistificación de Lisboa y dar prioridad al derecho a la vivienda”, recuerda.
Pero, casi seis años después, la escasez de vivienda en la ciudad lo único que hizo fue empeorar, dice. “Ahora está afectando a la clase media”.
En diciembre pasado, el ayuntamiento de Lisboa aprobó un referéndum municipal sobre la prohibición total del alquiler vacacional, pero el Tribunal Constitucional portugués intervino e impidió que se llevara a cabo. Mientras tanto, de acuerdo con las cifras de la firma de análisis del sector AirDNA, el número de noches reservadas en la ciudad el año pasado volvió a 90 por ciento de los niveles anteriores a la pandemia. Gori se mofa de la situación, calificándola de “broma”.
Mientras las ciudades europeas batallan para lidiar con el resurgimiento del turismo masivo después de la pandemia, las plataformas de alquiler vacacional como Airbnb, Vrbo y Booking.com vuelven a estar en la mira.
La crisis de alquiler en Europa
Con la llegada de las vacaciones de Semana Santa acercándose, decenas de miles de personas protestaron en destinos turísticos de España durante el fin de semana, y en Madrid los manifestantes corearon “¡Fuera Airbnb de nuestros barrios!”. En diciembre, un grupo anónimo de activistas en Roma pegó cajas de seguridad con llave en el exterior de departamentos de alquiler vacacional. Después de que estallaron las protestas contra el turismo en toda Europa el año pasado, muchos se preparan para otro verano generalizado de agitación.
“Necesitamos encontrar el equilibrio adecuado”, dice Olga Kefalogianni, ministra griega de Turismo. En enero, el país introdujo una prohibición de un año para nuevos registros de alquileres vacacionales de corto plazo en Atenas. “Por un lado, es importante permitir que estas personas alquilen sus viviendas secundarias como alquileres de corto plazo para obtener beneficios económicos, pero también es necesario garantizar que los residentes locales tengan a alojamiento”, dice.
EL DATO10 mil licencias para alojamiento turístico
Planea eliminar Barcelona en 2028.
Sin embargo, a pesar de años de protestas y llamados a la acción, encontrar ese equilibrio ha sido difícil. Si bien algunas ciudades trataron de endurecer las regulaciones sobre los alquileres de corto plazo –generalmente definidos como alquileres por debajo de 30 días– ha habido una falta de coordinación entre los gobiernos locales y nacionales, que a menudo tienen prioridades contrapuestas.
Y, aunque algunos insisten en que los alquileres de corta estancia incentivan a los propietarios a maximizar sus utilidades en lugar de proteger a los inquilinos de largo plazo, otros dicen que la culpa tiene otro origen, señalando profundos problemas estructurales como la falta de oferta de viviendas y las estrictas regulaciones urbanísticas.
Estas disputas llegaron a un punto crítico en Barcelona, que está en proceso de prohibir por completo los alquileres de corta estancia. En junio pasado, el ayuntamiento de Barcelona, que no ha otorgado nuevas licencias para apartamentos turísticos desde 2014, acaparó los titulares al anunciar que para 2028 eliminaría por completo sus aproximadamente 10 mil licencias existentes.
Después de las quejas de grupos de cabildeo, el año pasado funcionarios de la Comisión Europea escribieron a las autoridades españolas para protestar, afirmando que la legislación prevista “no es adecuada para lograr el objetivo de combatir la escasez de vivienda”. Otras ciudades observan con atención la situación.
EL DATOUna de cada 3 viviendas en Venecia
Se alquila para estancias cortas.
Ron Klain, director jurídico de Airbnb, se encuentra entre las numerosas figuras del sector que criticaron el enfoque de Barcelona. “No creo que haya ninguna evidencia de que limitar el alquiler de habitaciones libres genere más viviendas a largo plazo”, dice. “Hay ciudades que lo hicieron y fracasaron”.
“Corremos el riesgo de un exceso de regulación en algunas ciudades europeas, y será contraproducente”, añade Klain. “Utilizar como chivos expiatorios a los que alquilan sus viviendas para ganar dinero adicional es una política equivocada”.
Venecia cuenta con algunas de las viviendas más caras de Italia
Un destino emblemático de estos retos es Venecia, donde el turismo domina la economía desde hace siglos.
Aunque la mayoría de los aproximadamente 30 millones de turistas que la ciudad recibe cada año son visitantes de un solo día, en 2024 se reservaron 1.71 millones de noches de alquiler a corto plazo, superando el pico de 2019 de 1.70 millones de noches, según cifras de AirDNA. En algunos distritos, casi 1 de cada 3 viviendas se alquila para estancias cortas al menos una parte del tiempo.
Mientras tanto, la población residente en el centro histórico sigue desplomándose, pasando de 175 mil personas en 1951 a 48 mil 500 en 2024, según datos del Ayuntamiento de Venecia. Tan solo en la última década, la población se redujo 13 por ciento. Aunque las limitadas oportunidades de empleo y la falta de infraestructura residencial se consideran factores, el aumento del precio de la vivienda impulsó el éxodo. Venecia cuenta con algunas de las viviendas más caras de Italia, con un precio promedio de la vivienda de 4 mil 562 euros por metro cuadrado en marzo, en comparación con el promedio nacional de 1 mil 801 euros, según el portal de bienes raíces Idealista.
“En Venecia viven menos de 50 mil personas, lo que significa que no tenemos tiendas de barrio, sino miles de tiendas de souvenirs”, dice el activista local Giovanni Leone, que trabaja con Alta Tensione Abitativa (“Viviendas de Alta Tensión”), un grupo activista creado en 2022. “Estamos perdiendo el carácter social de la ciudad y nos estamos convirtiendo en un desierto”.
Alta Tensione Abitativa hizo un llamado para una política nacional que permita a las istraciones locales, que enfrentan crisis de vivienda limitar los alquileres a corto plazo. Las medidas incluyen limitar el número de pisos turísticos en relación con la población. Sin embargo, el poder de los municipios para controlar la propiedad privada en la actualidad es limitado.
En lo que respecta a los alquileres a corto plazo, “hay diferentes niveles de gobierno involucrados”, dice Simone Venturini, alcalde suplente de Venecia. “El parlamento nacional no siente la presión de la gente”.
Sin embargo, en 2022, el parlamento italiano aprobó una ley especial que permite a Venecia introducir límites a los alquileres a corto plazo; hasta ahora, es la única ciudad de Italia donde esto se permite. El año pasado, las autoridades municipales anunciaron un plan para prohibir a los propietarios de viviendas alquilar a turistas por periodos superiores a 120 días sin un registro formal. La medida se debate actualmente.
Sin embargo, políticos locales y activistas en materia de vivienda afirman que es insuficiente. “Las normas que diseñó la ciudad de Venecia son muy laxas y poco eficientes”, dice Nicola Pellicani, exdiputado veneciano del Partido Demócrata, de centroizquierda. “El número de camas disponibles para turistas es mayor que el número de camas disponibles para vivir”.
“La mayoría (del gobierno municipal) es de centroderecha, por lo que no quiere intervenir en el derecho a la vivienda”, dice Franco Migliorini, arquitecto veneciano especializado en planeación urbana. “Existe una fuerte presión por parte de los propietarios para que no se apruebe el plan, o incluso para que se derogue la propia ley especial”, añade.
El año pasado, después de la imposición de una norma similar en Florencia, el gobierno de la primera ministra Giorgia Meloni anunció que prohibiría a los turistas acceder a departamentos de alquiler a corto plazo sin verificar su identidad en persona, lo que en la práctica prohibía el registro automático en cajas de seguridad en todo el país.
Pero mientras Venecia intenta desde el año pasado frenar el exceso de turismo, incluyendo la imposición de tarifas de entrada para visitantes de un solo día, Leone argumenta que las autoridades locales se resisten a tomar medidas excesivas. “El turismo es la principal fuente económica”, afirma.
La crisis de la vivienda en Nueva York
Al otro lado del Atlántico, Nueva York demuestra que es posible aplicar medidas drásticas a los alquileres a corto plazo, pero no sin consecuencias económicas adversas.
EL DATO83.4 por ciento aumentó la ocupación
Hotelera en Nueva York en 2024.
A medida que las rentas se disparaban después de la flexibilización de las restricciones por la pandemia, en septiembre de 2023 las autoridades municipales introdujeron una ley que prohíbe alquilar viviendas por menos de 30 días, a menos que el anfitrión también se encuentre en la residencia.
El número de propiedades de alquiler a corto plazo anunciadas en Airbnb se redujo sustancialmente desde entonces, a tan solo 3 mil 700 en agosto de 2024, 83 por ciento menos que en agosto de 2023, según AirDNA. En cambio, los anuncios de propiedades disponibles para alquilar por más de 30 días aumentaron un tercio, hasta 34 mil 300.
Sin embargo, el principal impacto, según los críticos, es el aumento de los precios de los hoteles, un efecto que se exacerba por el regreso de los viajes de negocios y el pago por parte del gobierno municipal de miles de habitaciones de hotel para alojar a inmigrantes y refugiados.
Jan Freitag, analista de la empresa de datos inmobiliarios CoStar Group, dice que el precio promedio de una habitación de hotel en Nueva York en 2024 se ubicó en 318 dólares, 5.7 por ciento más que el año anterior, casi el doble de la tasa de inflación. La ocupación hotelera aumentó 2.6 puntos porcentuales, hasta 84.3 por ciento. “La falta de alquileres a corto plazo limitó la cantidad de camas disponibles”, dice Freitag.
El mercado al parecer simplemente se desplazó hacia el oeste, dice Jamie Lane, economista jefe de AirDNA, quien señala que sus datos muestran un “aumento significativo” de las ofertas en el estado cercano de Nueva Jersey. “Claramente, hay menos pernoctaciones en Nueva York”, dice Lane. Esto afecta de forma desproporcionada a los viajeros con presupuestos más ajustados, que suelen utilizar plataformas de alquiler, argumenta.
Mientras tanto, al parecer esto no afectó al mercado residencial. Un análisis de AlixPartners sugiere que los alquileres en Nueva York aumentaron casi 15 por ciento entre el primer trimestre de 2022, cuando se anunció la medida, y finales de 2024. Este aumento es similar al de ciudades como Seattle, Tokio y Toronto (24, 18 y 17 por ciento, respectivamente), a pesar de que no han tratado de prohibir los alquileres a corto plazo.
Esto contradice la postura de los manifestantes de que la oferta de alquileres a corto plazo aumenta los precios de la vivienda y los alquileres a largo plazo, dice Steve Braude, socio sénior de AlixPartners. En cambio, argumenta que factores como el aumento de la migración y las dificultades para construir nuevas viviendas son probablemente los culpables.
Ciudades como Ámsterdam y Edimburgo posiblemente han tenido el mismo fracaso. La ciudad holandesa prohibió a los residentes alquilar sus propiedades más de 30 noches al año, mientras que la segunda impuso elevadas tasas de licencias. Sin embargo, los departamentos en Ámsterdam siguen siendo los más caros de Europa; el último análisis trimestral de HousingAnywhere muestra un promedio de alrededor de 2 mil 500 euros al mes en el primer trimestre de 2025. En Edimburgo, los precios del alquiler privado aumentaron 9.7 por ciento en comparación con el año pasado, hasta un promedio de mil 884 dólares en febrero, una cifra sustancialmente superior al aumento de 5.8 por ciento en Escocia en general.
Un patrón similar se puede observar en Dublín, que en 2019 exigió a los propietarios que solicitaran un permiso de planificación si tenían la intención de alquilar una vivienda no principal. “Aunque es posible que haya menos propiedades disponibles para alquileres a corto plazo (que antes de la pandemia), el número total de personas que buscan un lugar para vivir aumentó”, dice el concejal de Dublín, Conor Reddy, quien participó en la ocupación de las oficinas de Airbnb en Dublín en 2018, exigiendo el fin de las plataformas de alquiler a corto plazo en la capital.
“Por desgracia, la crisis de la vivienda actual es mucho peor”, dice Reddy, quien fue desalojado de un departamento en el centro de Dublín al año siguiente por un propietario que quería restringir su edificio a los lucrativos alquileres a corto plazo.
Un demanda desenfrenada por los alquileres vacacionales
A pesar de las difíciles experiencias vividas en otros lugares, Barcelona sigue adelante con su plan de prohibir por completo los alquileres vacacionales en la ciudad, una medida inesperadamente radical.
En 2015, la activista social Ada Colau asumió la alcaldía con una plataforma que prometía abordar el impacto del turismo, políticas que también adoptó su sucesor, Jaume Collboni, quien asumió el cargo en 2023.
Al principio, el debate estuvo dominado por la preocupación por el ruido y las molestias, pero más recientemente, la escasez de viviendas se convirtió en el centro de atención. Los precios de los alquileres en la ciudad se dispararon 72 por ciento en la última década, superando por mucho el crecimiento de los ingresos, según PwC. Con el estallido de las protestas contra el turismo el verano pasado, los residentes comenzaron a rociar con pistolas de agua a los comensales en las zonas turísticas más concurridas.
El mes pasado, el Tribunal Constitucional español avaló la propuesta de Collboni de prohibir los alquileres vacacionales de corto plazo, rechazando un recurso que presentó el Grupo Parlamentario Popular, que alegaba que eso representaría una vulneración de los derechos de los propietarios de inmuebles privados.
El caso de Nueva York demostró que solo las personas ricas podrán viajar si prohibimos este tipo de alojamiento. Esta decisión puede tener consecuencias muy importantes
Pero Marian Muro, directora general del grupo de cabildeo del sector Apartur, dice que la batalla está lejos de terminar. En noviembre, su organización, junto con la Asociación Europea de Viviendas de Vacaciones, que representa a Airbnb y otras plataformas de alquiler vacacional en el continente, presentó una queja ante la Comisión Europea contra la decisión del gobierno catalán, argumentando que la medida viola la Directiva de Servicios de la Unión Europea por ser “injustificada y desproporcionada”.
“Creo que (la prohibición) es una medida populista”, dice Muro. “Barcelona no puede vivir sin los pisos para turistas, (que representan) 40 por ciento de su alojamiento”. También destaca la lucrativa industria de eventos de la ciudad, en particular el Mobile World Congress, el encuentro de tecnología más grande del mundo, que en marzo atrajo a 109 mil visitantes de 205 países y territorios. Sería “imposible” organizar un evento así en el futuro si se prohíben los alquileres a corto plazo, afirma.
Si bien el alcalde suplente Jordi Valls ite que la crisis de vivienda de la ciudad no se debe únicamente a los alquileres a corto plazo, “que se retiren 10 mil departamentos turísticos del mercado residencial no mejora la situación”, dice. El ayuntamiento propone encontrar un equilibrio construyendo 5 mil viviendas públicas en los próximos cuatro años, además de apoyar un plan para miles de nuevas plazas hoteleras en zonas alejadas del centro para dar cabida a la desbordante demanda.
Sin embargo, Klain, de Airbnb, no se muestra impresionado. “En lugar de construir viviendas asequibles a raudales, van a tener una fiebre de construcción de hoteles. Eso no beneficia a nadie, excepto a los grandes hoteles”, dice.
Una pregunta más fascinante es cómo la transparencia de los datos podría cambiar los términos del debate. El año pasado, la Unión Europea adoptó una regulación que exige a las plataformas de alquiler vacacional compartir información como el número de noches de alquiler y el número de huéspedes con las autoridades locales. Está programado que entre en vigor en mayo de 2026.
Estos datos ayudarán a las autoridades locales a comprender el impacto que tienen en la vivienda las casas de vacaciones y el turismo excesivo, argumenta Viktorija Molnar, secretaria general en funciones de European Holiday Home Association, y añade que Barcelona debería adoptar un enfoque “basado en pruebas y datos, en lugar de en emociones y retórica populista”.
“Después de todo, hay clientes que prefieren un departamento (en lugar de un hotel)”, dice Muro. “El caso de Nueva York demostró que solo las personas ricas podrán viajar si prohibimos este tipo de alojamiento. Esta decisión puede tener consecuencias muy importantes”.
Klain está de acuerdo en que la nueva regulación de la Unión Europea –que, según afirma, Airbnb pretende cumplir– “sea un control, esperemos, sobre la regulación excesiva”, abordando “algunos de los mitos sobre los alquileres vacacionales y el turismo excesivo en las grandes ciudades”. Mientras tanto, la demanda turística no muestra señales de disminuir, de acuerdo con la empresa de software de alquiler Lighthouse, que declaró en un informe de febrero que “parece que será difícil para las autoridades frenar el mercado europeo de alquileres a corto plazo, incluso cuando muchos residentes locales exigen una mayor aplicación de la normativa y se añaden más leyes a los códigos”.
Las viviendas vacacionales están “muy arraigadas en la cultura europea”, dice Blake Reiter, director de investigación del sector de hospitalidad de Lighthouse. “La demanda no va a desaparecer”.
OMM
